Le pré état daté est le dossier d’informations financières et administratives que le vendeur d’un lot en copropriété remet à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis. Ce n’est pas une simple formalité : tant qu’il manque, le délai de rétractation de 10 jours de l’acheteur ne commence pas à courir, et la vente reste fragile. Voici le calendrier, ce qu’il faut y lire, ce qui se facture et quoi faire quand le syndic traîne.
Pré-état daté obligatoire : ce que dit le code de la construction
Le texte de référence est l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, créé par la loi ALUR. La FNAIM, dans sa fiche mise à jour en mai 2024, rappelle que le vendeur doit remettre à l’acquéreur les informations et documents qu’il énumère, au plus tard le jour de la signature du compromis de vente. L’expression « pré-état daté » est un nom d’usage : le cabinet notarial Chwartz & Associés (Toulouse) le décrit comme un document créé par la pratique, sur le modèle de l’état daté, pour présenter de façon synthétique les renseignements dus à l’acquéreur au stade de l’avant-contrat.
Deux précisions utiles. D’abord, cela ne concerne que les lots en copropriété : pour une maison individuelle, sauf exception, aucun document financier de ce type n’est à fournir (même source notariale). Ensuite, ce que la loi impose, ce sont les informations, pas un formulaire précis. C’est ce qui explique que certaines sources, comme Matera, parlent d’un document « non obligatoire » que le vendeur peut réaliser lui-même, alors que d’autres le présentent comme indispensable. Les deux se rejoignent sur le fond : les informations doivent être remises, la forme est libre.
Ce qui ne change pas : l’état daté, lui, reste dû à la signature de l’acte définitif. Le Service Public (page vérifiée le 18 février 2026) précise que seul le syndic peut l’établir et qu’il le transmet au notaire, qui peut le demander, tout comme le vendeur. Le pré-état daté vient donc avant, l’état daté après.
Le vrai enjeu : sans pré-état daté, les 10 jours de rétractation ne démarrent pas
L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation de dix jours après la signature de l’avant-contrat. Le notaire Chwartz & Associés explique que si les pièces exigées ne sont pas toutes disponibles à la signature, ce délai est affecté. La FNAIM est plus directe : si le pré-état daté n’est pas délivré au plus tard lors de la signature du compromis, le délai de rétractation de l’acquéreur ne démarre que plus tard, une fois les éléments remis.
Pour le vendeur, la conséquence est très concrète. Il croit son acheteur engagé au bout de dix jours, alors que l’acheteur peut encore se rétracter bien après la date prévue. Le site Copro-Assistance ajoute que, sans ce dossier, le notaire peut refuser de signer le compromis, et que l’acquéreur mal informé peut se rétracter ou demander l’annulation. La vente se décale, parfois de plusieurs semaines, avec le crédit de l’acheteur qui court de son côté.
Pour l’acheteur, le raisonnement s’inverse. Un compromis signé sans ce dossier n’a pas son compte à rebours normal : c’est un point à faire vérifier au notaire avant de signer. Cette protection ne doit pas devenir un piège pour vous : si vous avez déjà reçu le dossier incomplet, ne comptez pas sur ce flou pour reculer, faites trancher la question par le notaire.
Le calendrier d’une vente en copropriété, étape par étape
Le tableau suivant résume qui agit à chaque étape et ce qui bloque si le document manque.
| Étape | Qui agit | Ce qui bloque si le document manque |
|---|---|---|
| Demande des pièces au syndic | Le vendeur | Le dossier ne peut pas être constitué à temps |
| Remise du pré-état daté | Le vendeur, à l’acquéreur | Le notaire peut refuser de rédiger le compromis |
| Signature du compromis | Vendeur et acquéreur | Le délai de rétractation ne démarre pas |
| 10 jours de rétractation | L’acquéreur | Le délai reste ouvert tant que la remise n’est pas faite |
| Demande de l’état daté | Le notaire ou le vendeur, au syndic | L’acte définitif ne peut pas être préparé |
| Acte définitif | Notaire, vendeur, acquéreur | Le notaire attend l’état daté du syndic |
Mon conseil de lecture : la bonne date pour réunir le dossier, c’est le moment où le mandat de vente est signé, pas la veille du compromis. Le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien dorment souvent dans un tiroir ou sur l’espace en ligne du syndic. Les rassembler tôt évite d’arriver chez l’agent ou le notaire avec un dossier à trous.
Reste la question du délai de réponse du syndic. Dans les sources que j’ai consultées, aucun délai chiffré n’est donné pour le pré-état daté, et je ne vais pas en inventer un. Ce que la logique du dossier impose : une demande écrite, datée, avec une échéance claire (la date du rendez-vous de signature), et en cas de silence une relance par lettre recommandée, avec copie au conseil syndical si la copropriété en a un. Si rien ne bouge, signalez-le au notaire dès que possible : il connaît les pratiques locales et peut vous dire quelles pièces sont indispensables pour signer le compromis.
Ce que l’acheteur doit lire dedans avant de signer
Syndic One liste dix familles d’informations que contient le dossier, complétées par la loi ELAN. Pour un acheteur, quatre blocs méritent une vraie lecture.
- Les charges courantes et hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux derniers exercices comptables : elles donnent une base réaliste de votre budget mensuel, bien plus parlante que l’annonce.
- Le fonds de travaux : la quote-part rattachée au lot et la dernière cotisation versée. Ce que le vendeur a déjà mis de côté ne vous sera pas forcément remboursé, donc à intégrer dans la négociation.
- Les impayés et les dettes : l’état global des impayés de charges dans la copropriété et les dettes envers les fournisseurs disent si l’immeuble est sain.
- Les procès-verbaux des trois dernières années et les procédures en cours : c’est là qu’on repère un litige, un ravalement voté ou une toiture en vue.
Sur les travaux votés mais pas encore payés, la règle dépend de la date de l’assemblée générale et de ce que prévoit le compromis : faites préciser noir sur blanc qui règle quel appel de fonds. Le Service Public rappelle d’ailleurs que l’état daté sert à l’acquéreur à évaluer les dépenses liées à son futur logement et à anticiper les appels de fonds.
Si vous achetez pour rénover, lisez ces pages avec un crayon. Un ravalement ou une réfection de toiture votés dans l’immeuble peuvent peser sur votre plan de financement avant même votre premier coup de pinceau. Une fois ces charges collectives chiffrées, vous saurez ce qu’il reste pour vos propres travaux, et vous pourrez regarder les aides MaPrimeRénov’ pour vos travaux après l’achat avec un budget réaliste.
Combien ça coûte et qui paie : ce qu’il faut vérifier avant de payer le syndic
C’est le point où les sources se contredisent le plus, alors voici ce que chacune dit.
L’état daté : son coût incombe au vendeur. Le notaire Chone rappelle que le propriétaire concerné règle les honoraires du syndic pour l’établir, en s’appuyant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La FNAIM indique que depuis le 1er juin 2020, le tarif facturé par le syndic pour l’état daté est plafonné à 380 € TTC. Matera et Copro-Assistance donnent le même plafond.
Le pré-état daté : l’UNPI (fiche de novembre 2017, reprenant une réponse ministérielle) affirme que facturer un pré-état daté au copropriétaire cédant ne répond à aucune exigence légale ou réglementaire. Elle s’appuie sur le décret du 26 mars 2015, qui fixe la liste limitative des prestations facturables hors forfait et ne mentionne que l’état daté. L’ordonnance du 27 août 2015 a d’ailleurs voulu permettre au vendeur d’établir ces informations avec les éléments dont il dispose, sans passer obligatoirement par le syndic. Autrement dit, sauf accord entre vous et le syndic pour qu’il prépare ce dossier, la facture est contestable. Ces textes datent de plusieurs années : avant de contester, demandez à votre notaire si la situation a évolué.
Mon réflexe à votre place : sortez le contrat de syndic, repérez la ligne « mutation de lot » ou « vente », comparez avec la facture, et demandez par écrit la base contractuelle de tout montant supérieur. Pour une facture de plus de 380 € TTC au titre de l’état daté, c’est le plafond qui vous donne l’argument.
Les cas particuliers (syndic bénévole, copropriété sans syndic professionnel, vente d’une cave ou d’un parking seul) ne sont pas tranchés dans les sources que j’ai consultées. Le plus sûr est de poser la question au notaire en début de dossier : il saura dire quelles pièces demander à qui et dans quel ordre.
Les erreurs qui retardent une vente, et comment les éviter
Copro-Assistance insiste sur les situations qui retardent le plus : un dossier remis après le compromis, incomplet, ou composé de documents trop anciens. Les procès-verbaux des trois dernières années et les charges des deux derniers exercices comptables doivent être à jour au moment de la remise, pas ceux de l’année de votre achat.
Avant le rendez-vous chez le notaire, voici ma checklist courte.
- Vendeur : demandez les pièces au syndic par écrit dès le mandat, vérifiez que le dossier couvre bien toutes les rubriques, gardez la preuve de la date de remise à l’acquéreur.
- Acheteur : lisez les charges, le fonds de travaux, les impayés et les procès-verbaux avant de signer, pas après, et notez vos questions.
- Les deux : demandez au notaire de confirmer que le dossier remis est complet et que la date de départ des 10 jours est bien celle que vous croyez.
La validation finale revient toujours au notaire : cet article vous donne les repères pour lui poser les bonnes questions, pas pour le remplacer.
